Hypotéka na investiční nemovitost od 1.4. 2026: Co se mění a proč vás to má zajímat

Neznamená to konec investování do bytů, ale bude potřeba víc vlastních peněz a trochu silnější finanční kondice.

Co se tedy konkrétně mění?

U investičních hypoték se doporučuje maximální LTV 70 %. To znamená, že banka vám půjčí maximálně 70 % hodnoty nemovitosti (,,hodnota" není to stejné jako kupní cena) a zbylých minimálně 30 % musíte mít z vlastních zdrojů. Zároveň se vrací sledování ukazatele DTI, tedy celkového zadlužení vůči ročnímu příjmu. Ten by nově neměl překročit sedminásobek čistého ročního příjmu.

Banka vám půjčí maximálně 70% hodnoty nemovitosti, ta se stanovuje na základě odhadu, který je nutný ke schválení hypotéky. Odhadní cena se nemusí rovnat kupní ceně, za kterou nemovitost koupit chcete.

Investiční nemovitost není jen byt kupovaný na pronájem

Teď ale důležitá věc, kterou spousta lidí vůbec netuší.. Banky a ČNB tak často berou i třetí a další nemovitost, kterou vlastníte. Klidně se může stát, že dva byty zdědíte, nemáte na nich hypotéku, a když si chcete koupit třetí byt, už vás banka posuzuje jako investora. Takže i bez hypotéky na těch prvních dvou se na tu další mohou vztahovat přísnější podmínky.

A teď modelový příklad z reality, ať je jasno.

Řekněme, že chcete koupit investiční byt v Praze za 8 milionů korun.

Dřív jste mohli hypotéku získat třeba na 80–90 % hodnoty nemovitosti. To znamenalo vlastní zdroje klidně jen kolem 800 tisíc až 1,6 milionu korun.

Nově při LTV 70 % vám banka půjčí maximálně 5,6 milionu korun. 

Z vlastních peněz tak potřebujete minimálně 2,4 milionu korun. 

A zároveň musíte splnit DTI - tedy mít dostatečný příjem, aby celkové zadlužení nepřesáhlo sedminásobek ročního čistého příjmu.

Takže realita?

Investiční byty úplně nezmizí, ale už to nebude „vezmu hypotéku skoro na všechno a ono se to nějak zaplatí z nájmu“. Banky budou chtít víc rezerv, stabilnější příjmy a větší finanční polštář.

Na druhou stranu - pokud investujete dlouhodobě a dává vám to ekonomicky smysl, pořád to může být velmi dobrý krok. Jen je potřeba počítat dopředu a nespoléhat na to, že hypotéka vyřeší všechno.

A malá praktická rada na závěr: pokud o investičním bytě uvažujete, řešte financování s předstihem. Ne až když stojíte na prohlídce a říkáte si „tenhle beru“. 

V tu chvíli už může být pozdě nebo zbytečně draho.

A kdybyste chtěli probrat konkrétní situaci, klidně se ozvěte. 

Každý případ je trochu jiný a někdy stačí drobná změna strategie, aby čísla začala dávat smysl.