„Tak to jen přesuneme, paní makléřko!“ Hypotéka není gauč. Jak NEfunguje přesun zástavy při prodeji bytu s hypotékou

1. Přesun zástavy není jako přesun gauče

Klienti si často myslí, že se zástava z jedné nemovitosti na druhou přesune lusknutím prstu - jako když přeneseš nábytek. Jenže banka zdaleka není stěhovací služba. Každý přesun zástavy se musí znovu vyhodnotit, posoudit rizika a schválit. A to trvá. Často víc, než si klient představuje – zejména pokud je v tom nový úvěr nebo kombinace dvou hypoték. Zákulisí? Papírování, schvalování a běh na delší trať.

2. Když má být banka až druhá, většinou nechce vůbec

Pokud chce klient koupit novou nemovitost, kde už je úvěr, banka se má postavit jako „druhá v pořadí“. A tady to začíná skřípat. Pro banku být „druhá“ znamená vyšší riziko. Méně jistoty. Méně práv. A proto - v mnoha případech řekne rovnou: „Ne, děkujeme.“ Nebo to vyžaduje složité právní konstrukce, podmínky, dodatky.

3. Právní papírování: Welcome to smluvní peklo.

Přesun zástavy znamená nekonečné kolečko mezi bankou, katastrem a advokátem. Všichni chtějí něco podepsat, doložit a hlavně - každý čeká na někoho jiného. Čas utíká, nervy tečou. Smlouvy bývají extra dlouhé a málokdo je dočte do konce (i když by měl!).

Každá banka má jiný postup, formuláře, právníky a lhůty. Jedna to zvládne za tři týdny, jiná za šest. Některé neumožní přesun zástavy vůbec. Bez zkušeného makléře nebo hypotečního specialisty můžeš lehce zůstat viset mezi dvěma transakcemi. A než se ten kruh roztočí, trvá to. A stojí to nervy. A někdy i kupce.

4. Časový pres a právní vakuum

Přesun zástavy není automatický. Pokud banka neschválí nový byt jako zástavu, nebo proces z jakéhokoli důvodu zamrzne, může celý prodej i nákup spadnout jako domeček z karet.

I když banka přesun zástavy schválí, je tu nehezké právní okénko: kupující zaplatil, nemovitost je přepsaná - ale prodávající ještě nevymazal ani nedoplatil starou hypotéku, protože čeká na nový zápis zástavy. V tu chvíli se prodávající ocitá v časové pasti: má závazek uvolnit původní zástavu, ale nemá ještě formálně žádnou novou. A kupující? Ten se může oprávněně ptát: „A kde je jistota, že to fakt dopadne?“ 

Vtip je v tom, že než se úvěr opravdu převede, peníze zůstávají někde v limbu. Kupující už třeba platil, ale prodávající se k celé kupní ceně dostane, až když je vyřešený zápis v katastru a všechno sedí jak má.

5. Riziko domino efektu

Celý proces je jako domino: jedna chyba nebo prodleva může zdržet celou řetězovou transakci. Pokud se něco zasekne, padá vše - kupující ztrácí trpělivost, prodávající přichází o novou nemovitost a banka začíná znova.

Je to realitní nervák deluxe, ne ideální scénář pro lidi, kteří zrovna balí krabice.

Závěr: Nezahrávejte si s hypotéčním šachmatem

Přesun zástavy není nemožný – ale je to proces, kde se právní, technické a lidské faktory potkávají na velmi tenké hraně.

Nestačí mít „představu“, musí to být dobře naplánovaná akce s jasnou strategií, protože jeden špatný tah může ohrozit celou transakci.

5 tipů, které vám ušetří nervy (a možná i kupce)

1. Zeptejte se v bance hned na začátku, jestli přesun vůbec umožňuje - každá má jinou politiku.

2. Zajistěte si zkušeného finančního poradce nebo hypotečního specialistu, který už podobné operace dělal.

3. Připravte si časovou rezervu - počítejte s několika týdny navíc, ať neřešíte stres pod tlakem.

4. Zkontrolujte právní dokumenty třikrát - podmínky zástav, pořadí zápisů a převodních smluv musí být přesné na den a slovo.

5. Mějte plán B, pokud by přesun nevyšel - například předběžné schválení nové hypotéky nebo jiný způsob financování.

Tip na závěr? Neřešte to sami. Tohle není běžný prodej - tohle je realitní ekvilibristika, která potřebuje pevnou ruku a zkušenost. 

Ozvěte se mi - postavíme to tak, aby vám to nespadlo.